全球信息:二手房买卖什么时候有优先购买权，那些人有优先购买权？

二手房买卖交易环节相对复杂，因此无论买卖双方都必须小心谨慎。很多业主所出售的房子都是原本用作出租用途的，这样的房子在买卖时一定要注意“承租人具有优先购买权”这一原则。那么，二手房买卖什么时候有优先购买权，那些人有优先购买权？

网友咨询：甲是房屋所有权人，甲和乙签订房屋租赁协议，但甲因急需用钱，通过拍卖的方式，与购房人丙签订了一份房屋买卖合同。甲丙在房产部门办理房屋过户手续时，房管部门征求乙意见，乙表示在同等条件下愿意购买此房。为此甲将乙诉至法院，要求确认其与丙的房屋买卖合同有效，并要求解除其与乙的房屋租赁协议，丙作为第三人参加诉讼。庭审中，原告甲拿出房屋所有权证书、房屋租赁协议、房屋买卖合同等有效证据，证明房屋所有权归属及房屋买卖合同有效，以支持自己的诉讼主张，而被告以原告侵犯其优先购买权为由，反驳原告的诉讼主张。

【资料图】

四川恒融律师事务所吴岩律师解答：

因甲侵犯了乙的优先购买权，不予支持甲要求法院确认其与丙所签订的购房协议合法有效的诉讼请求。

优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先他人购买某项特定财产的权利。房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋的权利。该权利，具有对抗第三人的法律效力。根据《合同法》二百三十条也有该规定。

房屋的共同共有人，包括共同共有人及按份共有人;承租人。

房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。

职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。

吴岩律师解析：

优先购买权实现的条件：

1．在租赁合同的存续期间。

2．在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

3．必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。

吴岩律师普法：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十四条规定　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。