成都崇州市法院高效化解20起“候鸟式”物业纠纷

近日，四川省成都崇州市人民法院审理了一系列物业纠纷案件，小区物业公司向崇州市法院提起诉讼，要求小区内20户业主缴纳欠付的物业费及违约金。

为实质化解纠纷，崇州市法院承办法官根据案件难易程度，制定“从易到难、分类化解、多元联动”的调解方案，通过“法官+人民调解员+村社”的纠纷化解模式，将调解贯穿于立案前、开庭前、庭审后等全流程，充分听取双方当事人意见，走访核实当事人反映的问题，并向双方释明有关物业服务及物业费支付的法律法规规定，引导双方消除分歧、共建和谐邻里。“零判决”妥善化解20件纠纷，真正做到了“案结事了人和”。

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立案前，人民调解员先行调解

经了解，案涉小区系一个“度假”小区，多数业主仅在节假日期间到该小区入住避暑，多数被告业主以未完全享受物业服务、物业服务不到位为由，拒绝全额支付物业费。

案涉4名业主对缴纳物业费本身并不抗拒，只是在费用金额上与物业公司产生分歧。基于此，调解员从物业费的性质、支付物业费的法律规定等入手，让业主认识到物管收取物业费，不单是向个体业主提供物业服务，还要维护整个小区的秩序，提高小区生活品质。同时，调解员引导物业公司考虑业主的实际情况，在具体金额上作出让步。

最终，纠纷被成功化解，4名业主与物业公司达成调解合意。这4起案件的纠纷化解仅用了一天时间。

开庭前，承办法官深度调解

针对调解员未调解成功的16起案件，承办法官在开庭前，积极研判案情，联系业主了解情况，经分析判断，其中8起案件有调解的可能性。于是，承办法官抓住调解最佳时机，通过在线调解的方式，让双方对话、表达需求。

最终，8名业主均与物业公司达成一致意见，业主同意支付物业费，物业公司自愿放弃违约金，并撤回起诉。

庭审后，“法官+社区”联动调解

“我对物业公司的服务很不满意，小区发生了几次偷盗事件，都是物业的不作为导致的”“我认为物业只收钱，不做事，坚持不付物业费”。对于另外8起案件，承办法官及时排期开庭审理。

庭审中，物业公司出示了2022年的服务记录，业主表达了自己的需求。庭审结束后，承办法官联合该镇村委会相关人员，一起到案涉小区物业公司处与小区物业负责人谈话，并告知其要重视涉诉业主的需求，充分听取其他业主的意见建议，摸排小区存在的潜在问题，提升服务质量，充分发挥物业公司在建设和谐社区中的作用。同时，将谈话情况告知涉诉业主，并向其释法明理。

最终，7名业主与物业公司达成调解协议，1名业主与物业公司进行庭外和解，物业公司撤回起诉。